「大地产专题」物业服务企业合规研究（内部治理篇）

（股度股权-大地产状师团队部门成员合影）作者：牟正翔状师来自：股度股权-大地产状师团队单元：北京市盈科（深圳）状师事务所全文 3900 字，阅读需要 7 分钟【内容摘要】自《物业治理条例》实施以来，物业治理服务市场化、规范化水平逐渐提高。2018年3月19日，《物业治理条例》第三次修改，随后各省市也相应修改了当地区的物业治理条例，新规对物业服务企业及其从业人员在规范物业服务谋划行为、推行物业服务条约约定、增强物业使用宁静治理、配合做好下层治理相关事情等多个方面提出了更高的要求。

但现在海内有关的市场配套划定散布在各个政策法例之中，无法为物业服务企业内部治理、提供治理服务等事宜作出有效指引，加上物业服务企业恒久处于优势职位，自我风控意识淡薄，导致物业服务企业在落实自我治理、提供服务历程中，普遍存在措施不规范、不专业的问题。笔者趁着新规的东风，就物业服务企业内部合规治理、物业治理规范操作等事宜举行了研究，以期给物业服务企业提供有效建议。

本篇着重于物业服务企业的内部治理，因研究时间短、笔力有限，如有不足，还请列位读者指正。物业服务企业既有一般企业的普遍性，也有身为物业服务企业的特殊性，普遍性不在本文研究规模之内，此处仅概略提及物业服务企业的特殊性，以期物业服务企业可以注意到自身企业的特殊之处，更好完成自我治理。

No.1关于企业资质治理凭据原建设部2004年5月1日公布实施《物业服务企业资质治理措施》，物业服务企业需要取得相关资质证书才可从事物业治理服务运动。2018年3月8日，住房城乡建设部作出《关于废止<物业服务企业资质治理措施>的决议》，取消了物业服务企业资质，各地不再以要求审定的物业服务企业资质作为物业服务企业承接物业治理业务的条件。在这一时间前后，各地先后出台了物业服务企业信用信息治理方面的政策，增强了物业服务行业的事中事后羁系，定期向社会宣布物业服务企业信用情况。

这一变化，使得物业服务行业成为准入“低门槛”行业，但却对后期服务提出了更高的要求，建设健全物业服务尺度和服务规范，增强服务意识、创新服务理念、提高服务质量，已经成为物业服务企业的生存之道。虽然物业服务企业资质已取消，但物业服务企业拟开展包罗但不限于下列谋划运动时却依然需要取得行政许可或推行存案法式：1、凭据《保安服务治理条例》第十四条、《公安机关实施保安服务治理条例措施》第十八条划定，物业服务企业自行招用保安员的，应当自开始保安服务之日起30个事情日内向所在地设区市的公安机关存案。同时，凭据前述法例的划定，自行招用保安员的单元不得在本单元以外或者物业治理区域以外提供保安服务。

如物业服务企业拟对外提供保安员服务的，应当切合保安服务公司的相关治理划定，管理《保安服务许可证》。2、凭据《中华人民共和国特种设备宁静法》第四十五条、《特种设备宁静监察条例》第三十九条划定，物业服务企业接受业主或业委会的委托，治理、维护、调养物业治理区域内电梯的，应当取得特种设备安装革新维修单元资格许可，并凭据取得的资质品级开展相对应的电梯服务。3、物业服务企业谋划或者受托治理停车场（库）的，亦应当要推行相应的手续。

现在笔者仅检索到各地对于停车场（库）谋划治理的划定，暂未检索到全国统一的划定，建议物业服务企业凭据当地划定自行核查。如《深圳市停车场计划建设和灵活车停放治理条例》第十五条划定，“申请开办谋划性停车场的，应当向市公安交管部门申请《深圳市谋划性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。

”《上海市停车场（库）治理措施》第十四条划定，“公共停车场（库）谋划者应当依法管理工商、税务挂号手续，并在工商挂号后15日内，持有关质料向交通行政主管部门或者《上海市门路运输治理条例》划定的门路运输治理机构管理存案手续。”《上海市停车场（库）治理措施》第二十九条第二款划定，“专用停车场（库）的所有人或者其委托的治理人应当根据划定申报停车场（库）的泊位数。”此外，关于停车场收费尺度及应推行的手续，各地亦有差别的划定，建议企业一并核实管理。No.2关于业务分保证理在物业治理当中，服务分保证理是一种常见的治理模式，物业服务企业往往会将部门服务治理项目分包给专业公司举行相对独立的运作，例如：电梯设备日常维护、配电室设备维护、消防检测、专业的外墙清洗、消杀以及绿化等。

由于上述部门业务的行业准入的资格获取比力难题，承接业务的分包公司多为设备制造公司、系统开发方等单元，在行业资质以及专业技术方面存在着技术垄断。物业服务企业在技术羁系方面比力吃力，往往会泛起双方角色不明确的局势，物业服务企业不能很好的发挥其总体协调、监视治理的权利。作为物业服务企业，可以通过如下操作淘汰业务分包的风险：1、在分包条约中详细约定双方的权利与义务，要求分包公司根据法定的操作规程提供专业的服务，为了掩护物业服务企业和业主的权益，要求分包公司提供的服务无瑕疵，如果服务不到位、不专业，物业服务企业有权根据条约约定要求专业公司负担责任，直至排除双方的分包条约。2、通过统一着装、统一要求等方式淡化分包公司在小区的影响，防止物业服务企业自己被边缘化。

3、增强企业内部人员专业技术培训，通过增强自身专业知识以到达增加治理和监视能力的目的。No.3关于物业条约治理（一）前期物业服务条约《物业治理条例》第二十六条虽然划定了前期物业服务条约可以由双方自行约定期限，可是部门地域对前期物业服务条约期限有明确的划定，如北京市、深圳市均划定前期物业服务条约期限最长不凌驾二年；且各地对于前期物业服务条约期满未续签时的处置惩罚方式亦有差别的划定。

建议企业凭据当地地方性法例和地方政府规章做好前期物业服务条约内容治理。部门地域亦要求将前期物业服务条约举行存案，但该义务多为建设单元的义务，如《深圳经济特区物业治理条例》要求建设单元在管理房地产买卖条约存案时，应当将前期物业服务条约、暂时治理规约同时报送存案。（二）物业服务条约《物业治理条例》同样未明确划定物业服务条约是否需要存案，但部门地方性法例和地方政府规章对物业服务条约提出需要存案的要求，如《深圳经济特区物业治理条例》第五十八条第四款划定，“物业服务企业应当在签订物业服务条约之日起十五日内将物业服务条约副本报物业所在地域住房和建设部门存案。

”《北京市物业治理条例》第六十三条第三款划定，“物业服务条约签订或者变换之日起十五日内，物业服务人应当将物业服务条约报街道服务处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者衡宇主管部门存案。”就上述存案的义务，各地还配备了相应的处罚性措施，如《深圳经济特区物业治理条例》第一百一十四条划定，物业服务企业未将物业服务条约副本报区住房和建设部门存案，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期纠正；逾期未纠正的，处二万元以上五万元以下罚款。《北京市物业治理条例》第九十一条划定，违反本条例第六十三条划定，物业服务人未按划定将物业服务条约报街道服务处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者衡宇主管部门存案的，由街道服务处、乡镇人民政府责令限期纠正，给予警告；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。

综上，建议物业服务企业凭据当地政策做好物业服务条约内部治理的相关事情。No.4关于劳感人事治理（一）宁静生产治理架构物业服务企业通常来讲从业人员众多，宁静生产责任重大，凭据《中华人民共和国宁静生产法》第二十一条第二款划定，物业服务企业从业人数在一百人以下的，应当配备专职或者兼职的宁静生产治理人员；从业人员凌驾一百人的，应当设置宁静生产治理机构或者配备专职宁静生产治理人员。

（二）持证上岗人员治理物业服务企业应当凭据相关执法法例的划定，识别物业服务项目中必须持证上岗的事情岗位，并根据要求设置持证人员，如特种作业人员需持有特种作业操作证及其他相关有效上岗证、消防监控岗位员工必须持有消防操作上岗证。物业服务企业应增强本单元特种作业人员的治理，做好培训、考核、监视、建档等事情，督促相关人员持证上岗、按章操作，杜绝违规作业。

（三）保安员治理物业服务企业自行招用保安员，应遵守《保安服务治理条例》相关划定，审核保安人员相关资质，不得招用有下列情形的员工：（1）曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动修养或者3次以上行政拘留的；（2）曾因居心犯罪被刑事处罚的；（3）被吊销保安员证未满3年的；（4）曾两次被吊销保安员证的。No.5关于企业档案治理现在亦无全国性划定要求物业服务企业举行档案治理，但部门地域对此提出了要求，如《深圳经济特区物业治理条例》第七十五条第二款要求，物业服务企业对维护调养、革新物业及设置牢固设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建设电子档案。

《北京市物业治理条例》第七十一条划定，“物业服务人应当建设、生存下列档案和资料：（一）小区共有部门谋划治理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其治理、运行、维修、养护记载；（三）水箱清洗记载及水箱水质检测陈诉；（四）住宅装饰装修治理资料；（五）业主名册；（六）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；（七）物业服务运动中形成的与业主利益相关的其他资料。”No.6其他风险防控措施天有不测之风云，物业服务企业在自身做好合规治理的基础上，还可以接纳其他措施疏散治理的风险，降低企业的损失，如购置物业治理责任保险、民众责任保险等。No.7结语望每一物业服务企业在努力为市民营造宁静、舒适、文明、和谐、漂亮的事情和生活情况的同时，努力完善内部治理制度，防控因为自身治理带来的行政处罚等风险。

01股度股权状师团队陈超明状师：总卖力人彭大为状师：大康健团队卖力人李熙军状师：大地产团队卖力人赵保山状师：大消费团队卖力人李 涛状师：大数据团队卖力人徐 劲状师：大制造团队卖力人02股度股权-大地产领域状师团队全国卖力人：李熙军状师，团队状师：屠柯威状师、陈斌状师、王友发状师、蒋德华状师、郭慧民状师、牟正翔状师、陈季陶状师、周跃状师、吴燕婷状师、庄莉状师、吴路发状师等焦点成员组成专业化团队。03团队业务团队状师现/曾担任上百家房地产企业、旅店、物业治理公司常年执法照料，曾为上述企业提供股权设计、股权激励、投融资、股权并购、公司治理、都会更新、IPO等非诉讼及诉讼执法事务。

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